Grondbeleid

Wet modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen

Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) van kracht geworden.
Vanaf het begin van de invoering Vpb was duidelijk dat de grondexploitaties door de nieuwe wet onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het Besluit Begroting en Verantwoording. Belangrijke verschillen zijn de rente, bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Voor de Vpb mag alleen de daadwerkelijk betaalde rente meegenomen worden, dus geen rente over eigen financiering. Reserveringen voor bovenwijkse voorzieningen zijn voor de Vpb ook geen kosten.
Onze grondexploitatie is beperkt van omvang . De eventueel te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt en vangen we op in de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties.

De definitieve aanslagen over 2016 en 2017 zijn opgelegd. Over deze jaren is geen vennootschapsbelasting verschuldigd. De aangifte over het jaar 2018 is ingediend waaruit ook geen te betalen vennootschapsbelasting blijkt. Over de jaren 2016-2018 hebben we een te verrekenen verlies opgebouwd. Een voorlopige berekening is gemaakt voor 2019 waaruit blijkt dat we, rekening houdend met het opgebouwde verliessaldo, geen vennootschapsbelasting verschuldigd zijn. Voor te betalen vennootschapsbelasting is daarom geen bedrag opgenomen.

Financieel beleid

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie BBV heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘percentage of completion’- methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening indien een verlies verwacht wordt.

Bij het vaststellen van de Nota grondbeleid 2017 zijn ook de grondprijzen vastgesteld. Voor percelen groter dan 500 m2 tot 500 m ² geldt de reguliere grondprijs van € 210,- p/m². Voor de m ² tussen 500 en 1.000 m² wordt 50% van de reguliere grondprijs gehanteerd (dus € 105,- p/m²) en voor de m ² boven 1.000 m² een prijs van € 60,- p/m².  Voor het plan Hogeweg in Ven-Zelderheide is om de verkoop te stimuleren de grondprijs verlaagd naar € 160 per m ² voor de vrije sector kavels en € 120 voor sociale woningbouw. Besluit BenW dd. 25 juni 2019.

Financiële voortgang

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

De kosten voor de grondexploitaties bestaan hoofdzakelijk uit doorberekening van kosten van de eigen organisatie en de financieringslasten. In het plan Zwarteweg zijn twee kavels verkocht, in het plan Hogeweg vier kavels. De grondtransactie van het plan Hoofdstraat Heijen is in een keer afgewikkeld.
Bij het plan Zwarteweg en plan Smele is een tussentijdse winstneming van respectievelijk € 79.000 en € 60.000.
De kosten voor het plan Gennepermolen zijn ten laste van de voorziening waardering grondexploitaties gebracht. De voorziening is met een zelfde bedrag aangevuld ten laste van de algemene reserve grondexploitaties.

Verwachte resultaten

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd. De omvang van de nog te verkopen percelen is beperkt. We verwachten dat de Corona crisis niet een dusdanig impact heeft dat we de nog te realiseren opbrengsten niet gaan halen.
De nog te maken kosten, te realiseren opbrengsten en verwachte resultaten zijn weergegeven in onderstaande tabel. Van het resultaat is ook de contante waarde eind 2019 opgenomen.

Zwarteweg Milsbeek
De gemeente heeft geen kavels meer. De projectontwikkelaar heeft nog twee kavels. Het plan is woonrijp. Voor groenvoorzieningen en aanleg van een pad zijn middelen beschikbaar. Daarnaast is rekening gehouden met de kosten van inzet van de eigen organisatie. Tussentijdse winsten zijn genomen tot een totaalbedrag van € 1.479.000. Aanvullend verwachten we nog een positief resultaat bij de afsluiting van dit plan in 2021.

Hogeweg Ven Zelderheide
Vanaf 2012 zijn in dit plan geen kavels meer verkocht. Op 29 mei 2017 zijn nieuwe prijzen vastgesteld waarin een staffel is opgenomen voor de grotere percelen. Boven de 500 m2 geldt een lagere prijs.  Om de verkoop te stimuleren zijn in 2019 de prijzen voor het plan Hogeweg verlaagd wat een fors effect heeft op de potentiële opbrengst, een verlaging van € 379.000. Daarnaast hebben we de looptijd met twee jaar verlengd waardoor de kosten van ambtelijk inzet en financieringskosten zijn gestegen. Door de bijstelling van de grondopbrengsten en de hogere kosten verwachten we een verlies op dit plan van € 790.000. Voor dit verlies, minus de nog te storten bijdrage in het fonds bovenwijkse voorzieningen, is een voorziening getroffen.

Smele 2 Heijen
In dit plan is nog  één perceel beschikbaar dat in 2020 is verkocht. Voor kleine civiele aanpassingen is een budget beschikbaar. Rekening is gehouden met kosten van de eigen organisatie in 2020. In dit plan was al een tussentijdse winst genomen van € 1.540.000. In 2019 nemen we een tussentijdse winst van € 60.000.
Bij de afsluiting verwachten we nog een klein positief resultaat.

Locatie Gennepermolen Gennep
Met een projectontwikkelaar is een intentieovereenkomst gesloten om te komen met een invulling voor het hele plangebied.  Als het plan haalbaar is worden de uitgeefbare gronden verkocht. De gemeente zorgt voor de aanleg van de infrastructuur, hiervoor is € 400.000 opgenomen. Daarnaast is rekening is gehouden met nog twee jaar rentelasten over de boekwaarde en een beperkte inzet van de eigen organisatie. Deze nog te maken kosten worden gedekt uit de voorziening waardering grondexploitaties. Aanvullend is voor het verschil tussen de boekwaarde en de potentiële opbrengst ook een voorziening gevormd. De risico’s voor dit plan zijn dus afgedekt in de voorziening.

Hoofdstraat Heijen
De locatie Hoofdstraat Heijen is een plan van beperkte omvang. De te verkopen gronden zijn in 2019 getransporteerd en de volledige opbrengst is ontvangen. De te verwachten kosten zijn lager dan in eerste instantie geraamd. Met name door lagere kosten archeologisch onderzoek. Het ingecalculeerde verlies van € 11.000 slaat hierdoor om naar een positief saldo. De voor dit verlies gevormde voorziening valt vrij ten gunste van de algemene reserve grondexploitaties.

Voorziening waardering grondexploitaties

Voor de tekorten bij de plannen Hogeweg en Gennepermolen is een voorziening gevormd. In onderstaand overzicht is het verloop van de voorziening waardering grondexploitaties en de onderbouwing van de hoogte van de voorziening opgenomen.

Algemene reserve bouwgrondexploitaties

Op de algemene reserve bouwgrondexploitaties ligt een claim voor nog te maken kosten De Brem, van € 66.000.  De locatie Gennepermolen heeft nog een boekwaarde. Mocht de ontwikkeling hiervan niet doorgaan dan moet de boekwaarde afgeboekt worden. De gemeente heeft ook nog een vordering van 1 miljoen op Parkvisie van gemaakte kosten voor het plan Heikant. Over deze vordering lopen we een risico.  De algemene reserve grondexploitaties biedt voldoende ruimte om de hierboven genoemde risico’s op te vangen. Hieronder is het verloop van de algemene reserve grondexploitaties weergegeven.

Fonds bovenwijkse voorzieningen

In 2019 zijn in totaliteit zes percelen verkocht, totaal 2.132 m2. Per m2 storten we € 5 in het fonds.